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A tener en cuenta en la compra de indivisos para el futuro

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La compra de herencias y proindivisos. Que hay que tener en cuenta en la compra de indivisos para el futuro.

El divorcio es un periodo difícil para muchas personas. Pero si eres propietario de una vivienda en copropiedad, tus problemas serán mucho mayores que los de una persona media. En muchos casos, no es el propietario de un edificio quien tiene la plena propiedad del mismo. En otros muchos casos, la propiedad se divide en dos partes o incluso más. Esto suele ocurrir en los matrimonios, pero también cuando una persona fallece y hay varios herederos entre los que se dividen sus bienes. Ahora bien, ¿qué ocurre cuando uno de estos co-propietarios no quiere seguir siéndolo y quiere o necesita obtener liquidez? ¿Puede vender su parte de la copropiedad? ¿Es una maniobra beneficiosa? En este artículo te lo contamos.

En España hay un gran número de empresas que se dedican la venta proindiviso o a comprar porcentajes de inmuebles que se encuentran en situación de copropiedad. Es una opción a la que puede ser necesario recurrir cuando hay un divorcio o se adjudica una herencia y una o varias partes quieren vender pero otra u otras no.

En efecto, la división de la cosa o acto común (res communis), como se conoce legalmente, es un proceso judicial ordinario que cualquiera de los copropietarios o comuneros puede instar ante el tribunal competente, en virtud del artículo 400 y ss. del Código Civil; se trata de un proceso por el que nadie está obligado a permanecer como copropietario y en régimen de proindiviso eternamente. Si una de las partes no quiere continuar en copropiedad con otra u otras, puede solicitar la extinción del condominio en virtud del artículo 400 y ss. del Código Civil.

La compra de herencias y proindivisos. Que hay que tener en cuenta en la compra de indivisos para el futuro.
La compra de herencias y proindivisos. Que hay que tener en cuenta en la compra de indivisos para el futuro.
Sí, el divorcio puede ser difícil para cualquiera, pero cuando una pareja tiene una propiedad compartida, puede convertirse en una pesadilla para los dos.

Cuando hay un divorcio o se adjudica una herencia y una o varias partes quieren vender pero otra u otras no, ¿qué se puede hacer? Por suerte en España hay un gran número de empresas que se dedican a comprar porciones de inmuebles que se encuentran en situación de copropiedad. 

Las parejas que han vivido juntas durante mucho tiempo y han acumulado bienes pueden encontrarse en una situación muy difícil cuando se separan. Vender sus bienes comunes puede ser una pesadilla.

Es importante recordar que un proindiviso es una situación en la que dos o más personas son titulares o propietarios de una finca rústica, independientemente del porcentaje de cuota que tenga cada uno; esto es con que uno de ellos tenga el 1% ya estamos en una situación de proindiviso o copropiedad.

Es por ello que ninguno de los copropietarios tiene la propiedad plena de la finca pero tampoco ninguno de ellos tiene una superficie concreta en campo de dicha finca, sino que se tiene una «cuota ideal» sobre la parcela; aunque no quita que haya acuerdos entre ellos para poder cultivar una zona concreta de la finca, pero eso no significa que sea propietario exclusivo de dicha zona.

Por eso el Código Civil dice que nadie está obligado a permanecer en este proindiviso, por lo que cualquiera de los copropietarios puede pedir la división.

Pero, ¿qué ocurre si usted y su pareja son dueños de una propiedad juntos, sin un acuerdo claro sobre quién es dueño de qué? Ahí es donde las cosas pueden complicarse.

Tras el divorcio, las propiedades en copropiedad son un gran problema.

Es bien sabido que «la propiedad es el derecho a disfrutar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas por la ley». Es el propietario quien tiene plena autoridad sobre su propiedad. Pero la situación se enreda un poco cuando hablamos de un bien inmueble indivisible, cuya propiedad es compartida por varias personas. Porque es aquí donde se genera el proindiviso.

Acuerdo entre copropietarios

Es importante tratar de llegar a un acuerdo extrajudicial entre todos los copropietarios para resolver dicha situación o, al menos, obtener un rendimiento de la propiedad. El contenido de este acuerdo diverso puede ser siempre que satisfaga los intereses de todos los copropietarios. Una opción es que todos ellos se pongan de acuerdo para vender el inmueble a uno de ellos, pagando éste una cantidad a los demás en función del porcentaje de propiedad que tenga cada uno de ellos.

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Esta venta también podría realizarse en favor de un tercero, y los copropietarios podrían acordar la venta de la totalidad del inmueble a una persona ajena a la comunidad.

Si la finca es divisible, porque se pueden hacer tantas parcelas como copropietarios, es posible poner fin a la copropiedad llegando a un acuerdo. Lo más normal es contratar un perito para que haga las segregaciones y, si es necesario, proceder a un sorteo, y llevar a cabo esta división a la notaría para que se formalice en escritura pública. Si no es posible la división de mutuo acuerdo, habrá que acudir al Juzgado para solicitar la división de la propiedad en estas circunstancias.

Pero a veces lo difícil es saber cómo se dividen las propiedades en el caso de propietarios con un número elevado de viviendas.

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Una propiedad puede ser divisible o indivisible.

Esto se determina en función de si se puede dividir en lotes. Por ejemplo, si usted es propietario de una vivienda unifamiliar y quiere venderla, es divisible. En cambio, si posee un edificio comercial y quiere venderlo, es indivisible. Del mismo modo, si tiene una casa de campo que desea vender por separado de su residencia principal, ésta también se consideraría divisible.

Cuando se trata de dividir una propiedad como ésta, hay dos formas: la división o la sub-partición. La fracción o división significa que cada propietario obtiene su propio trozo de terreno; la sub-partición significa que cada propietario obtiene su propia sección separada dentro del terreno original (por ejemplo, una persona obtiene su propia habitación en una casa).

A la hora de decidir qué método debe utilizarse, hay varios factores que deben tenerse en cuenta: si hay algún gravamen sobre la propiedad (por ejemplo, hipotecas), cuánto tiempo hace que cada propietario compró su parte de la propiedad (y, por tanto , cuánto patrimonio tiene, etc.).

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